Comprar propiedad en Nicaragua siendo extranjero: ley, pasos, costos y riesgos

Dónde no se puede comprar

• Costa del mar (Ley 690). La franja desde la marea baja hasta 50 m tierra adentro de la marea máxima promedio es de uso público y propiedad exclusiva del Estado. Los siguientes 200 m son de uso restringido. En ambas se prohíbe vender o transmitir; solo se otorgan concesiones (20 años renovables, hasta 59 para grandes proyectos turísticos), y solo pueden pedirlas nacionales o extranjeros residentes. Se respetan los derechos legalmente adquiridos antes de la ley y los cascos urbanos existentes.
• Lagos y lagunas cratéricas. Franja pública de 5 m desde la marca máxima promedio.
• Frontera (Ley 1258, agosto de 2025). Los 15 km desde la línea fronteriza son propiedad del Estado. La ley no dice nada sobre los títulos privados existentes en esa franja.
• Tierras comunales del Caribe (Ley 445). No se pueden vender, embargar ni hipotecar.

Pasos de la compra

1. Revisión en el Registro Público de la Propiedad: certificado de libertad de gravamen (C$100 por asiento) e historia registral (C$150).
2. Certificado catastral de INETER o constancia catastral municipal; la ley da 10 días hábiles para emitirlo.
3. Promesa de venta (opcional), que puede inscribirse como anotación preventiva para bloquear otras ventas.
4. Escritura pública ante abogado y notario, que debe tener a la vista la solvencia municipal y el certificado catastral.
5. Pago de la retención del vendedor y del arancel registral.
6. Inscripción en el Registro, que asigna el número catastral a la propiedad.

Impuestos y costos de cierre

• Arancel registral: 1 % del valor, mínimo C$150 y máximo C$30.000 (unos US$819).
• Retención del vendedor (IR sobre ganancias de capital): del 1 % al 7 % según el valor, la misma para residentes y no residentes, calculada sobre el mayor entre el precio de la escritura y el avalúo catastral.
• La transmisión de inmuebles está exenta de IVA.
• Por costumbre (fuente secundaria), el comprador paga el registro y los honorarios del notario (1.5 % a 2 %) y el vendedor la comisión del agente (5 % a 10 %).
• No encontramos un seguro de título disponible hoy para propiedades en Nicaragua.

Comprar a través de una empresa

La Ley 1240 de Inversiones Extranjeras (febrero de 2025) obliga a registrar ante el MIFIC las inversiones extranjeras que se hacen mediante la constitución o adquisición de una sociedad en Nicaragua. El texto no aclara si aplica a una persona que compra su vivienda directamente.

Seguridad jurídica en 2025–2026

• La Constitución de 2025 garantiza el derecho de propiedad y prohíbe la confiscación (Art. 40).
• En agosto de 2025 la Embajada de EE. UU. dijo a sus ciudadanos que los derechos de propiedad en Nicaragua son inestables y que el gobierno confisca propiedades sin aviso ni debido proceso, según reportó Confidencial.
• En La Gaceta de abril de 2026 se autorizan donaciones al INSS de propiedades descritas como del Estado; medios como Confidencial cuentan más de 370 propiedades confiscadas transferidas al INSS entre 2024 y 2026, algo que el gobierno describe como recuperaciones legales.
• En 2026, según Confidencial, nueve casas de jubilados estadounidenses en Playa Gavilán (Tola), construidas sobre terreno costero arrendado a la alcaldía, fueron ocupadas tras cancelarse el arriendo; la devolución de llaves empezó en octubre.